대출 용어 LTV, DTI, DSR 뜻 총 정리!

LTV, DTI, DSR을 왜 알아야 해?

이 글을 읽으시는 분들께서는 당장 대출을 받아야 할 일이 있으시거나, 최소한 대출에 관심이 있으신 분들일 것입니다. 특히 주택 관련 대출을 받으려고 알아보면 항상 나오는 용어가 LTV, DTI, DSR입니다. 

이번 글에서는 해당 용어들을 아주 쉽고 자세하게 알아보도록 하겠습니다. 명심하세요. 대출 관련한 정보는 반드시 제대로 알아야만 더 좋은 조건에서 대출을 받을 수 있습니다.

LTV (담보 인정 비율)

주택 등을 담보로 잡고 돈을 빌려줄 때, 담보 물건의 실제 가치 대비 대출금액 비율을 뜻함.

LTV = (은행의 대출금액 / 담보 주택의 가치) × 100

이해하기 쉽게 예를 들어 봅시다. 만약 구매하고자 하는 주택의 가격이 10억 원입니다.

그리고 약관에 적혀있는 LTV가 70% 한도라면, 대출해주는 최대 금액은 7억이 최대라는 뜻입니다.

즉, LTV는 높을수록 빌리는 사람에게 이득입니다.

따라서 LTV는 대출을 알아볼 때 제일 우선순위로 알아봐야 하는 요소입니다. LTV 비율은 주택을 구입하고자 하는 지역에 따라서 크게 달라지기 때문에, 반드시 LTV 비율이 어느 정도인지 우선적으로 알아볼 필요가 있습니다. 그래야만 얼마의 자금을 더 마련해야 할지 가닥이 잡히기 때문입니다. 통상적으로 수도권 등 규제가 강한 지역은 LTV가 40%로 잡혀있는 추세입니다. 

10억짜리 집을 구매하려고 해도 주택담보대출이 최대 4억밖에 나오지 않는 불상사가 일어나는 것이죠.

DTI (총 부채 상환 비율)

담보대출을 받을 경우, 채무자(당신)의 소득으로 어느 정도로 원활하게 상환할 수 있는지를 판단하는 척도.

DTI = (연간 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 모든 대출 연간 이자상환액) / 연간 소득

이것도 이해하기 쉽게 예를 들어 설명해 봅시다. 만약 DTI 40% 제한이 걸려있다고 칩시다.

당신의 연 소득이 2,000만원 일 경우

1년에 당신이 갚아야 하는 주택대출 원리금 상환액+기타 대출 이자 상환액이 800만 원 미만이어야 한다는 뜻입니다.

마찬가지로 DTI 한도도 높을수록 빌리는 사람에게 이득이고, 본인의 DTI 비율이 낮을수록 상환능력이 우수하다는 뜻이 됩니다. 

하지만 이 수치는 그리 걱정하지 않으셔도 됩니다. DTI는 웬만하면 상한선에 걸리지 않는 경우가 많습니다. 생각해 보세요. 연봉이 2천만 원인데 1년에 800만 원 이상을 대출금 상환에 몰두하는 사람은 거의 없습니다. 이보다 LTV 비율이 낮은 것이 대출에 훨씬 걸림돌이 되죠.

DSR (총 부채 원리금 상환 비율)

연간 소득 대비 모든 대출원금+이자 상환액이 차지하는 비율. 

DSR = (주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

DSR은 DTI와 굉장히 유사한 용어입니다. 유일한 다른 점이 있다면 DTI는 기타 대출의 이자 상환액만을 계산했다면, DSR은 이자 상환액뿐만 아니라 원리금 상환액을 계산한다는 것입니다. 

DTI = (주택담보대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 이자상환액) / 연간 소득
DSR = (주택담보대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 원리금상환액) / 연간 소득

대출을 받는 입장에서는 DTI보다 DSR이 조금 더 껄끄럽게 느껴질 것입니다. 이자뿐 아니라 원리금까지 더해진다면 본인의 DSR 비율이 상대적으로 DTI보다 높아질 수밖에 없기 때문입니다. 하지만 그 수치가 괴랄하리만큼 차이가 나지는 않습니다. 그러니 용어만 알아두시고 대출을 받으실 때 염두에 두시길 바랍니다.

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